房产试水众筹噱头大还是优惠多

原标题：房产试水众筹 噱头大还是优惠多？

众筹（CrowdFunding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、相关公司股票走势新希望商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。

模式1

投资理财型

大家有钱赚，本质是推广

典型事件：

11月11日，绿地中心·468发布“西南第一筹”，拿出1套88.8㎡套三房源用于拍卖，挂牌总价为82.58万元，以5.7折纳入众筹目标，实际起拍价为46.8万元，而本次拍卖参与方式采取的是“众筹”，拍卖前需通过468人出资，每人出资1000元，而资金将用于“投资”该套房源，该房源拍卖后溢价部分和本金将返还“投资者”。

根据具体的收益计算方式，此次房产众筹收益为“（竞拍溢价额-溢价额10%的担保费）/众筹人数（竞拍成功者除外）-服务费（1000×3）”，即投入的1000元，如果7折竞拍成功，预期收益182元，如果8折竞拍成功，预期收益为341元，而假如9折竞拍成功，则预期收益将高达500元。

双十一当天，绿地的众筹产品经过一小时激战最终竞拍价仅65.6万元，溢价率40.1%，众筹者净收益达332元。绿地推出的众筹方式，可谓顺利点燃了成都楼市众筹的第一把火。

案例分析：

“像绿地中心·468房产众筹项目的出现，让投资者对于投资收益率有了想象的空间，有点类似于房地产互联网金融产品”，但是由于只有一套低价房，这种方式更多是通过参与者的传播扩大项目的推广效果，实现一种有趣的玩法，和真正的众筹产品还是有差别的。”盛世新源执行董事总经理廖建华表示，目前除了成都，国内大多数在玩众筹产品的房企都选择这种投资理财产品的类型，对购房者来说是一个新鲜的玩法，对开发商来说能取到高度的关注，是一个双赢局面，但是限制于参加的基数小，而未来随着炒作者纷纷涌入，炒作效果会递减，先机一失就必须再寻找新的模式。

模式2

营销推广型

朋友圈营销传播品牌

典型事件：

11月27日，中信城·云特区的“虚拟筹房款”开始在微信朋友圈中传播，有意向的购房者可以通过朋友点击筹集虚拟房款，截止12月12日，最终获得虚拟房款最高者可以用来冲抵购买中信城·云特区真实发生的房款。

以一位参与者李先生为例，截止12月10日，李先生的朋友每天帮他点击进入筹钱页面一次，每次集到的金额从10多元到数百元不等，共为他募集到21716元，而排位第一名的参与者金额已经达到89193元。对于第一名的获得者来说，这么多的筹款可以用于自己买房，也可以转给亲戚朋友买房，也是非常实惠的一件事。

案例分析：

“中信城·云特区的虚拟筹房款是一个‘虚拟凑份子钱’的玩法。在今年11月11日，远洋地产和京东率先合作过相似的模式，每个参与者出11元博17万元的首付款，需要达到17万元的总数，参与人的比例需达到近15500人，但是由于最后只有1304名支持人，活动以失败告终。”锐驰营销总经理冯珏表示，中信城·云特区的玩法在远洋地产的基础上进行了改进，将实打实需要拿出来的钱变成虚拟货币，参与围观的人自然就多了很多。

如果将品牌传播效果计算在内，开发商固然是既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。但这种方式也给了市场一个启示，未来，互联网平台有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说，这节约了营销成本，对消费者来说则能够获得更多的让利与实惠。

这种众筹方式的本质就是用巨额的优惠吸引购房者聚拢朋友圈来关注，获得新奇的感受。但这样的活动不可能成为常态，也会迅速被更新的营销方式所取代。

模式3

金融产品研发

分解购房者首付压力

典型事件：

11月28日，新希望地产在新希望塔子山壹号销售中心隆重召开新闻发布会，面向购房客户共同推出首付众筹产品“新乐贷”。“新乐贷”针对购买新希望旗下三大项目进行首付众筹，额度上限是不超过首付款总额的45%。举例来说，如果一个购房客户要买的房产总价款为100万元，他办理的银行按揭贷款比例为七成，需要支付的首付款为30万元。如果他选择了办理“新乐贷”业务，那么他首付只需要支付30万元的55%，即16.5万元；剩余的45%，即13.5万元，可以由“乐钱”帮助他众筹获得。

众筹又分为三个阶段，第一阶段有4天时间，是通过向亲朋好友要红包获得众筹首付款，若未集齐又将有两天时间进入有本有息（6%）的第二阶段，仍然是购房者拉动亲朋好友帮忙筹钱，但是通过“新乐贷”平台，筹钱的人获得6%的利息，购房者还款时还6%的利息。若还是没有筹齐首付款，则进入第三个阶段—有本有息（12%），通过金融平台获得贷款，在规定时间内（1或2年）偿还。据了解，目前新希望地产旗下三大项目（塔子山壹号、皇冠国际、堤亚纳河谷）还未有正式展开这一模式，但销售人员表示有购房者在询问相关细节。

案例分析：

“新希望地产采用的方式是利用金融平台帮助购房者分解首付压力，但选择这种方式的购房者会非常有限。”互联网金融研究者云电盈科总经理陈海分析表示，第一个阶段需要购房者利用自己的人脉去凑钱、借钱，能筹到的资金有限。第二个阶段6%的利息和银行贷款差不多，在1～2年内需还完。第三阶段才是这个模式最重要的地方，适合短期资金周转不灵或者想买更大房子首付款不够的购房者，12%的利息对于短期资金周转不灵、对利息并不敏感又不愿意找朋友伸手的人群来说，打了一个很好的时间差。虽然“新乐贷”目前还不是能够一票解决购房者首付问题的超级模式，但也不失为开发商拥抱金融手段的一个开创性举动，对市场具有启迪意义。

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