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地方棚改项目超中央计划27倍引发高层担忧dd-【新闻】

发布时间:2021-04-11 16:47:23 阅读: 来源:仓储笼厂家

地方棚改项目超中央计划2.7倍 引发高层担忧

地方棚改项目急速扩容 国开行万亿低息贷款驰援

地方棚改超计划扩容,开始引发高层担忧。

“住建部很关注棚改政策执行偏离,有的地方政府把一些原本不属于棚改的项目都纳入进来,盲目地开发建设。”一位接近住建部的人士向《华夏时报》记者透露,目前住建部正准备委托一些机构对棚改开发进行调研。

统计数据显示,仅2014年的改造计划,全国各地上报数量就为425万套,是中央计划的2.7倍。中部某省市一位参与棚改项目的房企负责人李斌(化名)告诉记者,这是为了争取政策支持,这样才有可能拿到低息贷款。

“有部分开发商称如果把项目直接定义为城中村,就得不到国开行资金,所以会把一些项目包装成棚改项目,谁的故事编得好,资金就优先给谁。”李斌说,因为有专项资金支持,开发商和地方政府的积极性都很高。

地方推进棚改项目

随着国家加大对棚户区改造的力度,棚改概念的范畴也被人为拉大。

例如,据安徽省住建厅统计,此前全省棚户区数量为80万户,加大棚改力度并把城中村包括进来后,该数据更新为150万户。

而原本李斌开发的项目属于城中村项目,在棚改政策出台之前,项目就已开工建设,但区政府下批文后,该项目被划入了棚改。李斌告诉记者,棚改项目是由各级政府逐级上报住建部,先由区政府带头,具体操作是由区政府出团队,帮开发商写材料包装项目,“比如将城中村写成贫民窟,因历史久远导致破旧需要改造等等。”

而政府和开发商觊觎的便是国开行的1万亿资金,不仅贷款利息低,而且时间长,对开发商资金补充很大。

“资金是逐级下发,按各个省分配,从省到市,市里再依据创造的GDP和人口等参数来划分各区县名额,一般一个区至少有2个名额,大区会有五六个名额,一个项目最多可争取到国开行4亿元开发资金。”李斌说,等待资金下批后,先进入政府的资金池,由政府再分配到开发企业。

据悉,目前李斌所在的区,在筹备开工的房地产项目有十多个,挂靠棚改的名额有2个。李斌开发的项目,不仅挂靠上棚改,还打着新农村建设的牌子,商业银行对此还有专门的产品支持贷款。

湖北一位参与城中村改造的开发商人士也告诉记者,开发商都想尽量往棚改上靠,但前提必须带有村民回迁房才有包装基础,而纯粹的商业开发项目则没法运作。

华南某省国土资源厅一位处长告诉本报记者,大规模棚改建设主要是中央下发任务,地方政府为了保增长也很积极,从中央到地方,除了国开行支持,还有财政配套资金支持。

国开行曾测算过,全国棚改开发,地方政府需配套2.5万亿资金,资金来源一直被认为是地方政府面临的主要难题。

但事实上,基础配套属于市政规划范围的名义上是由财政出资,而棚改和旧改项目前期拆迁资金很大程度上是来源于开发商,地方政府的配套资金也是依靠土地生财。

“通常政府作为棚改拆迁主体,但因政府没钱,一般会先从开发商手里拿钱去拆迁,拆完之后,再走招拍挂程序卖给我们,政府还要赚土地款。”李斌告诉记者。

此外,本应由政府建设的基础设施配套工作,也有不少是由开发商代建,待土地出让之后,再将前期建设款直接抵扣土地款。

正因资金有途径解决,从2013年下半年以来,地方棚改积极性显著提高,棚改目标也纷纷“扩容”,部分地级市扩容至原统计数量的2-3倍,最高达3.8倍。

棚改迅速扩容引发了市场担忧,上述接近住建部的人士告诉记者,除了一线城市较为透明外,一些地方政府都很强势,如果是城中村,过去拆不动的,政府会借助棚改名义强制拆迁。

“现在的棚改其实很多是旧城区改造,里面有很多好房子,把这些好房子都拆了,再过30年还是要拆了重盖,因为它不能满足市场的需要。”华远地产董事长任志强(微博)曾指出,棚改就像“强制拆迁”。

提振楼市

“棚改政策一出来,开发商都挺开心,认为这是政府在变相救市,只是绕了个弯子,把资金先给地方政府,再由地方政府转给开发商。”上述开发商人士说。

9月2日,上市房企新湖中宝发布公告称,定增募资不超过55亿元的计划顺利获批,用于上海两大棚户区改造项目。事实上,去年有许多上市房企推出了融资计划后又撤销,而新湖中宝之所以能被获批,市场分析认为,是借助于棚改政策倾斜。

对政府而言,棚改项目不仅可以拉动投资,还能改善居民住房条件完成保障房任务,且不需要拿钱出来开发,还可以赚取土地款,可谓一举多得。

8月4日,国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求力争超额完成2014年目标任务。

“最近省里又开了一个关于棚改的会,传达了上级要求加快建设棚户区改造的意见。”上述国土资源厅的处长对记者表示,住建部新的重点已经从保障房建设转移至棚改,地方政府可以发债解决资金问题,主要通过引入社会资金,减轻政府压力。

该处长进一步表示,目前都提倡货币补贴,政府不再大包大揽,让拆迁户自己去市场上购房,这样也可以帮助开发商去库存。

在任志强看来,棚改对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。

李斌也直言,虽然棚改项目没有商业项目利润高,但最大的好处是有国开行的低成本资金支持。尤其是在正常商业地产开发资金受阻时,他们十分愿意参与到棚改项目中来。据悉,李斌的项目部分是安置居民回迁,另一部分由政府出资回购,安置别的项目拆迁居民,没有对外销售的压力。

而任志强认为,1万亿的棚改意味着4万亿的拉动投资,现在已经完成了960万套保障房,投入了1万亿,若再加上4万亿,未来几年可能出现的常态就是所有开发商跟着政府保障房走,因为资金回笼最快,而完全市场化的会逐步退出。

数据统计显示,2011年至2013年底,全国棚户区改造累计开工1084万户,基本建成668万户。今年我国还将改造各类棚户区470万户以上,改造任务比去年增加近47%;基本建成480万套,同比增加约1.2倍。

“开发商和政府都非常积极,认为这是提振楼市的契机。”湖南房地产开发协会首席经济学家王义高告诉记者,棚改项目中,国开行支持20%-30%的资金,剩下由开发商自筹资金。

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